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2018-05-25

全國平均房價首次突破八千大關

       房地產市場的一舉一動都牽動著大家的心,畢竟對于當前的中國人來說,房子是相當多數中國家庭最為主要的財富表現形式,對于沒房子的人會揪心如何買房,對于有房的人會擔憂房價多少,對于想換房的人會著急該是什么節點出手,而如今房地產市場已經進入了一個全面的調整時期,而中國的平均房價也一路突破八千大關,在房地產市場價格突破八千這個整數點的時候,房地產市場的未來究竟會怎么走?

       全國平均房價首次突破八千大關,三點告訴你房價是漲還是跌?

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  一、為什么說八千大關非常重要?

  5月15日,戴德梁行發布了《2018年第一季度全國住宅市場研究報告》,報告顯示,今年一季度全國新建商品住宅銷售均價達到了8275元/平米,同比上漲8.7%,房價第一次突破8000元大關。

  這個消息一出,立馬是全國震動,對于大多數人來說,特別是一二線熱點城市的朋友來說,當地的房價可能早就突破八千元,甚至不少三四線城市的房價也不止八千一平米,那么為什么說八千元這個整數關口對于我們來說特別重要呢?

  因為這個房價直接對比的是中國人的收入水平,根據智聯招聘2018公布的數據,截至2018年第一季度,從企業招聘信息中的月薪來看,全國37個主要城市的平均薪酬為7629元。其中,北京(樓盤)平均招聘薪酬為10197元,排名第一。上海(樓盤)、深圳(樓盤)分別以9621元、9134元位列第二和第三。

  在此之前,房地產的價格均價一直都在平均薪酬線附近徘徊,甚至沒有超過平均薪酬水平,但是從現在開始房價已經全面超過平均薪酬水平,這就意味著只要你找一個社會平均收入的工資,你一個月的收入幾乎已經沒有辦法買得起一平米房子了,根據中房智庫研究院發布的2017年全國35個重點城市房價收入比報告顯示,相比2016年,2017年房價收入比下降的城市僅9個,而7成以上城市房價收入比仍在上升,即人均可支配收入與房價差距越來越大。如果采用國家統計局公布的社會平均收入計算的話,一個三口之家想要購買一套110平方米新建商品房(2016年城鎮居民人均住房建筑面積36.6平方米),需要花上14年以上的時間,前提還是房價不漲,全部收入只用于購房。

  房地產價格的全面攀升,這也是直接導致了最近一段時間國家重拳出擊調控房地產市場。

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  二、未來房價到底會漲還是會跌?

  自從2016年開始,國家就已經給房地產市場定下了一個“房子是用來住的,不是用來炒的”的主基調,這些年隨著各地房地產調控的不斷加碼,“房住不炒”的理念已經深入人心,所以從短期來看,房地產市場價格出現大規模波動的可能性正在降低,并且房地產調控從一二線熱點向三四線城市全面推進的趨勢正在逐漸顯現,所以房地產市場的波動性正在逐步降低。那么房價未來到底會怎么走呢?

  我們先來分析一下房地產市場的價格支撐因素:

  一是房地產市場的房子到底是不是多了?從2000全國全面實施房改以來,從2000年到2016年的這16年間,中國總共建設了多少房子呢?根據國家統計局的數據顯示,這16年間全國的商品房的竣工面積為1168803.39萬平方米,按照平均一個三口之家100平米的最簡單計算方式,這么多的面積足夠滿足1.17億家庭的居住需求,我們再折算一下也就是我們這16年來建造的房子可以供3.51億人居住,那么從2000年到2016年的16年間,中國城鎮人口從原先的4.59億人增加到了2016年的7.93億人,也就是城鎮人口增加了3.34億人,這樣大家一對比就知道了。基本上說,中國這16年所蓋的房子勉強可以滿足中國城鎮化增加的人口,也就是說,我們很多媒體所說的中國房子太多了這個問題基本可以排除,中國的房子數量其實僅僅是夠住而已。

  二是中國的城鎮化停止了嗎?根據今年的數據顯示,在過去五年時間內中國的城鎮化率水平是從52.6%提高到58.5%, 8000多萬農業轉移人口成為城鎮居民,但是中國依然是一個在快速城鎮化的國家,根據國際比較流行的標準,像美國、日本、歐洲等較為發達的國家來看,基本上一個國家到達發達國家水平的城鎮化率約為75%,那么中國的城鎮化缺口可以計算為16.5%,也就是說中國還有將總人口16.5%的人成為城鎮人口的空間,以中國14億人口計算,中國未來將要進入城市的人口將會達到2.31億人,要滿足這2.31億人居住,意味著中國還需要建造約76.92億平米的房子,所以為什么說中國的房價很難大規模下跌,因為剛需依然非常強勁。

  三是租房市場依然不夠發達。對于真正的居住需求來說,除了買房其實租房也是一種比較合理的選擇,但是我們能夠看到的是,中國這些年的新增住房面積是勉強多于中國的城市新增人口,所以租房市場現階段依然是一個房地產市場的嚴重缺口,租房市場的市場供應者大部分都是C端房東,由于缺乏有效地管理,從而導致了租房市場其實難以滿足人們住房的需求,在西方發達國家由租房市場所提供的房價”泄洪池“的作用完全沒能發揮,這也支撐著中國房地產價格高房價的一個重要根源。

  由于房地產價格的支撐因素非常明顯,這也就導致了為什么國家要下大力氣進行房地產調控,但是我們的老祖先就告訴過我們“大禹治水,堵不如疏”,之前的很多房地產調控依然只是一個堵的做法,其實中國現階段最需要的是疏導,因為那么多的農村轉移人口,其巨大的住房需求必須要得到滿足,因此,國家也開始了多元化的政策調控,例如租售并舉、共有產權住房、限價住房、廉租房等等保障性政策的出臺就是如此。但是,相比于從2000年就開始上漲的房地產需求,2016年才全面開始的房地產調控其實還是需要時間,需要時間來給國家建設足夠的供給來滿足住房的需求,只有當房地產市場的供給變得足夠充足的時候,才有可能最終形成平抑房價的力量。

  所以,在人口支撐因素的作用下,房地產價格想要出現大規模下跌從目前來看是非常困難的,現階段最需要做到的是防止區域性的房價泡沫出現,過高的房價泡沫將有可能嚴重影響市場的健康,如何讓普通民眾真正住得起房這才是我們最需要關注的事情。

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